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    政策解讀
    關于《獲嘉縣存量房“帶押過戶”工作實施方案》政策解讀
    來源: 發布時間: 2023-04-17

    一、政策背景

    為進一步優化我營商環境,貫徹落實《中華人民共和國民法典》等相關規定,通過加強部門協作,保障抵押不動產依法轉讓,解決存量房過戶中“轉貸”辦理時間長、交易風險高、資金負擔重等問題,有效降低交易成本、防范交易風險,實現便民利企目標,促進房地產市場平穩健康發展。

    二、決策依據

    2020年頒布的《中華人民共和國民法典》明確:抵押期間,抵押人可以依法轉讓抵押財產.......”;《自然資源部、中國銀行保險監督管理委員會關于協同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知 (自然資發〔202329 號) ,明確:實現預告登記、轉移登記、抵押登記等業務合并辦理,支持轉移預告登記與抵押預告登記以及“雙預告”登記轉本登記一并申請、一并辦理。要通過系統直聯或“互聯網+不動產登記”等方式,全面應用電子不動產登記證明,支持“帶押過戶”網上辦、高效辦。引入預告登記等制度的,要根據實時推送的預告登記等結果信息及時審批、發放貸款,確保資金按時到賬。

    三、出臺目的

    存量“帶押過戶”模式,即在存量房交易過程中,對于賣方未還清貸款、抵押尚未解除,同時買方自有資金購房或需要使用貸款購房的情況,在買賣雙方達成交易意向后,可通過辦理不動產轉移和抵押“雙預告登記”、購房資金存入法定提存賬戶等措施,實現存量“帶押過戶”?!皫а哼^戶”能夠大幅縮短交易時間,也使原來無力結清存量貸款的潛在賣方能夠參與存量房交易,利于售房人盡快收回資金改善、置換房屋,在活躍存量房交易的同時,間接利于新建商品房銷售,形成新建商品房市場和存量房市場之間的相互促進和良性循環。鼓勵各單位及機構按照市場化、法治化原則,積極探索推行“帶押過戶”模式,不斷完善相關措施。

    四、操作流程

    1、買賣雙方達成交易意向,簽訂存量房買賣合同后,買方可通過銀行申請商業貸款或是公積金貸款、組合貸款。

    2、買方貸款審批通過后,銀行通過不動產網上抵押系統線上或線下申請辦理存量房轉移及抵押的“雙預告登記”。買賣雙方與銀行提交同意抵押預告登記轉本登記的申請。不動產登記部門根據銀行及買賣雙方的申請,完成“雙預告登記”業務審核,記載不動產登記簿,向銀行及公積金管理部門發放抵押預告登記電子證明。

    3、銀行依據抵押預告登記結果放款。買方的首付款和銀行貸款均直接存入買賣雙方協商認可的法定資金提存賬戶中進行監管。

    4、買賣雙方向不動產登記部門申請辦理房產轉移登記。登記部門依據資金提存機構出具的提存證明,確定購房款已存入提存賬戶后,完成轉移登記,同時將買方貸款銀行的抵押預告登記轉為本登記。

    5、房產轉移登記完成后,提存機構用提存賬戶中的購房款償還賣方銀行貸款本金和利息,結清貸款。賣方銀行提交抵押注銷申請,登記部門審核。如果房產轉移登記不能完成,提存機構將提存賬戶中的購房款分別歸還買方貸款銀行及買方本人。

    對于買方使用自有資金購房,無需貸款的情況,也可參考以上部分流程進行操作。

    五、工作要求

    ?  結合我房屋交易、稅費繳納、不動產登記的實際情況以及存量房“帶押過戶”業務類型特點,各相關部門職責分工如下:

    金融局:協調金融機構開展“帶押過戶”相關業務,指導金融機構制定“帶押過戶”業務金融服務流程,明確業務規則及辦理時限;牽頭組織金融機構配合自然資源局、住房和城鄉建設局制定“帶押過戶”業務中同意“帶押過戶”、結清貸款、出具抵押注銷手續、發起抵押注銷申請等事項的業務規則及辦理時限。

    自然資源局:住房和城鄉建設局、住房公積金中心、金融局、稅務局整合“帶押過戶”業務辦理過程中的跨部門、跨層級事項,理順工作銜接,共同調整確定“帶押過戶”業務基本流程及申請材料清單、格式;梳理精簡“帶押過戶”業務辦理過程中“雙預告登記”、不動產轉移登記、抵押登記、抵押注銷登記流程,明確辦理要求及時限;負責升級不動產登記信息系統,完善“帶押過戶”業務類型及操作功能;開展“雙預告登記”,保障金融機構與買賣雙方線上提交“雙預告登記”申請并完成登記;開展業務培訓,負責“帶押過戶”中登記業務的受理、審核、登簿、發證等工作;牽頭提升部門間系統對接水平,實現信息實時共享。

    住房和城鄉建設局:會同自然資源局、金融局、稅務局整合“帶押過戶”業務辦理過程中的跨部門、跨層級事項,理順工作銜接,共同調整確定“帶押過戶”業務基本流程及申請材料清單、格式;負責明確“帶押過戶”業務中存量房買賣合同網簽備案、資金監管業務辦理要求及時限;負責進一步優化存量房買賣合同網簽備案和資金監管系統功能等工作;配合提升部門間系統對接水平,實現信息實時共享。

    稅務局:會同金融局、自然資源局、住房和城鄉建設局、整合“帶押過戶”業務辦理過程中的跨部門、跨層級事項,理順工作銜接,共同調整確定“帶押過戶”業務基本流程及申請材料清單、格式;負責優化存量房業務網上繳稅功能和稅務系統大數據查詢功能,實現契稅、個人所得稅、增值稅等相關稅種網上繳納和納稅信息實時共享、電子稅票可線上調用及下載打??;配合提升部門間系統對接水平,優化工作模式,實現依據系統可查詢的數據及可共享獲取的材料影像進行核稅、完成歸檔。

    住房公積金中心:負責結合存量房交易過戶流程上下游環節的有關要求,明確存量房“帶押過戶”辦理住房公積金貸款的業務流程,以及出具抵押注銷手續或者申請抵押登記等事項的業務規則和辦理時限。

    財政局:負責調整優化非稅收入收繳業務流程,搭建網上繳費系統,實現不動產登記業務非稅網上申報、網上繳納、網上開具票據及電子票據下載打印。

    、業務辦理

    為全面推進“帶押過戶”業務辦理,滿足申請群眾 業務需求,方便群眾辦理業務,獲嘉縣不動產登記中心設有“帶押過戶”綜合窗口,并配備相關人員接待業務咨詢,保障業務順利開展。


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